No te confundas, aprende las diferencias entre superficie útil y construida

En los últimos meses, en distintas entrevistas con varios clientes, he captado que no tenían claro cuáles eran las diferencias entre superficie útil y construida, hablaban de ellas como si fueran iguales e intercambiables sin darse cuenta. Ojo no estoy diciendo que no supieran que son diferentes pero al intentar explicar lo que querían para su proyecto las mezclaban constantemente.

 

Obviamente la superficie útil y construida son diferentes, eso todos lo sabemos, pero a la hora de pensar en un proyecto, la gente suele utilizar las dos indistintamente, es decir, suelen pensar en los distintos espacios, habitaciones… en superficie útil (no puede ser de otra manera), pero sin embargo después, sin darse cuenta, asumen que la superficie construida es la suma de esas superficies útiles.

 

Hay que tener muy claro cuál es cada una de estas superficies, ya que tendrán que aparecer totalmente definidas en la escritura, en la petición de licencia al Ayuntamiento, y nos servirán para hacer los presupuestos de lo que nos va a costar la vivienda.

 

La superficie construida es TODO, es decir, si cogemos nuestro proyecto o casa ya construida, esta superficie será el área que queda delimitada por la línea perimetral que rodea la fachada por el exterior del edificio, como se ve en la siguiente figura en color azul.

Superficie construida

Superficie construida

 

Al decir que la superficie construida es todo me refiero a que incluye todas las partes constructivas y estructurales del edificio, es decir, en ella está incluida los pilares, las fachadas, los tabiques interiores, etc. lo único que se descuenta de ella son algunos huecos en forjados, tales como dobles alturas y huecos de ascensor. Asimismo en los edificios colectivos, en cada vivienda u oficina, a esta superficie construida habrá que sumarle, además, la parte proporcional de los elementos comunes del edificio, tales como escaleras, pasillos y vestíbulo de entrada.

 

Por otro lado tenemos la superficie útil que es la que podemos pisar, la que podemos usar, por así decirlo. Es el área de cada espacio o estancia delimitada por la línea perimetral interior que lo delimita, como se ve en la siguiente figura en color rojo.

Superficie útila

Superficie útila

 

Ojo que en esta superficie útil, que he dicho que es la que se puede pisar, también está incluidos los armarios empotrados, que aunque no se puede pisar sí que los utilizamos.

 

La diferencia entre la superficie útil y construida suele rondar entorno al 15-25%. En mis últimos tres proyectos la relación entre ambas ha sido la siguiente:

 

Sup. Útil

Sup. Const.

Relación útil/const.

Residencial Ingles-Carreras

117,43

145,47

19,28

Casa Frutos

219,77

275,66

20,27

Casa Puerta-Beliba

261,93

331,99

21,1

 

Así si quieres hacerte una idea de la superficie construida que vas a necesitar para una casa en la que has calculado que quieres tener 4 habitaciones de 15 m2, un salón de 40 m2, una cocina de 20 m2 y dos baños de 5 m2, esto nos da un total de 130 m2, a lo que hay que añadirle algo de pasillo pongámosle 5 m2, tendríamos un total de 135 m2 útiles esto nos daría aproximadamente unos 168-170 m2 construidos.

 

La gran diferencia entre superficie útil y construida es que para el Notario, y el Ayuntamiento tanto para escriturar la vivienda como con obtener la licencia te van a exigir saber cuál es la superficie construida y te van a cobrar en función de ella, sin embargo tu para hacerte una idea del tamaño real de tu casa necesitas saber la superficie útil ya que es esa última la que vas a poder utilizar.

 

Desde el punto de vista del arquitecto, siempre he de tener en cuenta las dos superficies, puesto que para poder saber que sensación espacial voy a trasmitir con cada estancia necesito conocer la superficie útil, pero tengo que saber cual es la superficie construida ya que por normativa esta está limitada, en función del solar donde se vaya a realizar el proyecto.

 

Siempre será el arquitecto el que te tendrá que orientar en este tema para que puedas llevar a buen puerto lo que tienes en la cabeza sobre tu futura casa, y sin pasarte de presupuesto, ya que este dependerá irremediablemente de los metros de superficie construida que al final tengas.

 

Espero que este post os hay sido de ayuda.

49 Comments

  1. Pues no lo tengo claro, porque donde vivo la planta baja, tiene jardin y una solana exterior, y tiene el mismo precio que el resto de las viviendas, e incluso con menos metros cuadrados, lo que se entiende que dichas partes no se computan como útiles.

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    • Una cosa es la superficie útil y construida y otra diferente el precio. Una misma casa con la misma puede tener distintos precios eso depende del valor que le quiera poner el vendedor. Lo que en este post explicaba era la diferencia entre superficie construida y útil desde un punto de vista legal no de precios.

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    • Eso es porque aparte de superficie útil y construida, también está la superficie computable, que es la que cuenta para el ayuntamiento. Por ejemplo, una terraza de 43m2 contará como 0m2 si es descubierta, o como 20m2 si es cubierta, aunque depende del plan general de la ciudad y de las zonas. Hay semisótanos que sólo computan al 50% etc…

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  2. Me gustaria consultar una duda que tengo desde hace mucho tiempo y no he sabido resolverla. A ver si me puede ayudar. Habitualmente para transformar una superficie de garaje de util a construida se multiplica por 2. ¿tiene esto algun respaldo legal?

    Gracias por la atención prestada

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    • Para pasar la superficie de un garaje útil a construida no se multiplica por 2, eso no tiene ningún respaldo legal.
      Para obtener la superficie construida de una plaza de garaje en un garaje comunitario lo que se hace es:
      Primero obtener la superficie construida de todo el garaje
      Segundo obtener la superficie útil de todo el garaje y con esa superficie útil obtener el porcentaje de esa superficie útil que le corresponde a nuestra plaza de aparcamiento, si nuestra plaza de aparcamiento tiene una superficie útil de 25 m2 y el total del garaje tiene 1.000 m2, nuestro porcentaje de superficie útil será 2,5 %
      Por último ese porcentaje lo multiplicamos por la superficie total construida de garaje y tenemos la superficie construida que le corresponde a nuestra plaza de garaje.

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  3. He sido promotor de mi vivienda chalet, sobre una parcela comprada (escriturada) tres años antes. Subcontraté la construcción (pero no dispongo de documentación acreditativa de esta subcontrata), si dispongo de la solicitud de la licencia de obras (año 1980), si dispongo de un certificado de empadronamiento municipal (año 1981) y dispongo de la escritura de declaración de obra nueva construida (año 2011), donde se indica que la obra tiene al menos cinco años de antigüedad (realmente data del año 1981); la escritura de la parcela es del año 1977; En la actualidad he puesto en venta el inmueble (por supuesto parcela y construcción). ¿Puede indicarme cual es la fecha que debo considerar como de compra para poder establecer el beneficio obtenido en la transmisión cara a la declaración de renta del próximo año?

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  4. Hola buenos días. Una terraza privada de un piso entra dentro de la superficie construida, pero se excluye de la superficie útil. Es así? Gracias

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    • Buenos días Carlo

      Eso dependerá de las normas que tenga el ayuntamiento donde esté realizada la obra. Es un tema que varía mucho de un lugar a otro.

      Lo normal es que una terraza, como tu bien dices, no cuente en la superficie útil, pero contará en la superficie construida dependiendo de si está cubierta o no, es decir, si la terraza no está cubierta no contará para la superficie construida, si está cubierta lo normal es que en la superficie construida cuente un 50% de la superficie de la terraza. Esto es si tienes una terrraza de 10m2 cubierta en la superficie construida contará como 5 m2

      Espero haberte sido de ayuda
      Un saludo

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  5. Buenos días. Me surge una duda en cuanto a la superficie construida computable y no computable. Mi caso es el siguiente, o mas bien lo que tengo pensado para mi futura vivienda. Se trata de una vivienda unifamiliar aislada, de una planta, que consta de 230 m2 en una planta (contando paredes exteriores y tabiques) mas una terraza, que quedaría cubierta por el tejado. Para aprovechar el desnivel que hay en la finca se realizará un sótano con las mismas medias que la planta baja, y que hará las funciones de garaje , cuarto de calderas, aseo y merendero. Mi duda es si el garaje computaría o se trata de una superficie construida no computable, así como el cuarto de servicios.
    Gracias.

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    • Hola Cristina

      El sótano normalmente no cuenta como superficie computable. En algunos ayuntamientos si dispones alguna estancia de uso que no sea garaje, trastero o sala de máquinas si que cuenta esa superficie como superficie computable, pero no es lo habitual.

      Deberás acercarte a tu ayuntamiento para que te informe, exactamente como contabilizan ellos esa superficie.

      Espero haberte sido de ayuda

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  6. Me han denegado una licencia de obra menor’ es decir cerrar una pequeña terraza de 6 m cuadrados. La casa cuando se construyó tenía una edificabilidad de 0.3778 sobre una parcela de 550 m. El Ayuntamiento dice que la edificabilidad ahora es de 0.3331 y que ya tengo construido el máximo permitido que son 181.5 m, por lo cual me niega dicho permiso. Ustedes me podrían orientar al respecto y si esto conlleva algún gasto, me lo pueden comunicar por turno o email. Muchas gracias por anticipado

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  7. Tengo amplia experiencia en compra venta de pisos y os voy a resumir»
    Siempre hay que leer las escrituras de lo que compras ( todo lo que no aclare la palabra útil) es construida y es lo que vale realmente o lo que tasa un banco y su tasadora.Con lo que que hay un 1.25 % de diferencia…puesto que lo útil el de puertas adentro y lo construido ,también tuyo….ascensor..pasillos…etc.
    Por otra parte la tasación de terrazas es la mitad de lo construido.Es decir una terraza de 10 metros se tasa como si fuera de 5m
    Ok?

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    • Buenos días Gonzalo

      Efectivamente, la superficie de puertas para dentro es superficie útil.

      No estoy de acuerdo en que la superficie construida sea un 25% más que la útil, eso en los edificios si que es así por lo que tu dices, las partes comunes, sin embargo en otro tipo de construcciones, como las viviendas unifamiliares, la diferencia puede ser mucho menor, entre un 15 y un 20%.

      Lo que comentas de las terrazas, en general es como tu dices, cuentan al 50%, sin embargo nos hemos encontrado con ayuntamiento que las cuentan al 100% y en una urbanización de otro ayuntamiento las terrazas cubiertas no contaban nada. Así que en el caso de las terrazas habrá que estudiar la normativa de cada zona.

      Un saludo

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  8. queria consultar: en el siguiente caso hipotéticamente si yo tengo una casa de 100m2 y solamente tengo 50m cubiertos y el resto un patio, en el caso que en el patio realice una galpón por decir precario con uno postes y techo de chapa totalmente precario y que este cerrado de tres lados solemne dos de ellos por tapia perimetral y lado con chapa y supongamos que sean de 10m2 en total eso también me lo cobrarían entraría como superficie cubierta?. y como segunda duda similar tengo una asador mas un horno que ocupa una superficie de 15m2 que este cerrado de un lado por tapia perimetral y solo tenga chapa como cubierta o techo que en realidad no esta colocado sino que esta encimado para que se arruine por tiempo mas especifico por días de lluvias por mas que este sobrepuesto en todo momento eso también me lo cobraría como superficie cubierta?
    y como tercera duda un aleros de entrada ala propiedad y otro alero que solamente esta para proteger el portón de una cochera eso también me lo cobran ?
    si pueden responder al mail se lo agradecería mucho, sepan disculpar las molestias.
    y gracias por la atención.

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    • Buenos días Luis

      Si todo lo que esté cubierto cuenta como superficie construida, independientemente de si está realizado con madera y chapa para desmontar o de hormigón. Otra cosa es que si está descubierto por alguno de sus laterales en vez de contar al 100% cuente al 50%.

      Los aleros habría que preguntar al técnico del ayuntamiento como los consideran ellos, es decir, hasta cierta longitud esos aleros hay algunos ayuntamientos que no los consideran superficie construida, pero tendrás que preguntarlo en el ayuntamiento que te corresponda.

      Un saludo

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  9. Buenas noches,
    Tras haber leído su post, el cual me ha ayudado bastante para diferenciar ambos tipos de superficie útil y construida, me ha surgido una duda. Por ejemplo, en una nave industrial de tres vanos formados por varios pórticos ¿Los pilares intermedios que quedarían en el interior de la planta se contarían en el calculo de la superficie útil o habría que descontarlos?
    Espero haberme explicado con claridad, muchas gracias por el post ha sido muy interesante e instructivo.
    Un saludo.

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    • Hola Andrea

      Como poníamos en el post, la superficie útil es la que podemos pisar, la que podemos usar, lo pilares se tienen que descontar de esa superficie.
      Sin embargo, la superficie que van a representar esos pilares va a ser muy pequeña, ten en cuenta que un pilar cuadro de 30cm de lado, solo va a descontar 0,09 m2 de superficie útil. Y en una nave con pilares metálicos la superficie de pilares que se descuente será mucho menor. Pero sí que hay que descontarla.

      Esperamos haberte sido de ayuda, un saludo.

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  10. Buenas tardes,

    Yo tenía entendido que había 3 superficies.

    1- Construida: comprende los límites exteriores y la parte proporcional de las zonas comunes.
    2-Útil: medidas interiores, incluyendo tabiques.
    3-Habitable: Lo que puedes pisar.
    Esta última no tiene valor catastral/registral.
    He tenido acceso a varias tasaciones y la superficie útil incluye los tabiques y pilares internos.

    Pero ya estoy dudando

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    • Hola Luis
      Lo de superficie habitable nuca lo hemos oído, llevamos ya más de 10 años trabajando en nuestro estudio de arquitectura y siempre hemos utilizado solo dos superficies: construida y útil.
      La construida, como tu bien la defines, comprende los límites exteriores y la parte proporcional de las zonas comunes.
      La útil es lo que puedes pisar y usar, jamás contamos los tabiques dentro de la superficie útil, si los armarios, pero no tabiques o pilares.

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  11. Estimado José Antonio,

    respecto al DFL2 tengo dos dudas:
    La ley habla de «no más que 140 m2 construidas» o algo similar.
    Sin embargo, una constructura me asegura que en realidad pueden ser hasta 149 m2??
    Tengo entendido, que una casa (un piso) con 10 x 14 m medida afuera, justo queda dentro del DFL2, una de p.ej. 10 x 14,2 ya no. ¿Es así?
    Otra duda: Cómo cuenta un garaje (debajo de la casa, hay desnivel/pendiente) de 3 x 5 m. ¿Entra a los 140 del DFL2 o no entra o parcialmente?

    Gracias por la atención y un saludo
    Miguel

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    • Hola Miguel
      No sabemos que es el DFL2, tras una búsqueda por internet, hemos visto que es una normativa Chilena. Nosotros escribimos desde España, no conocemos los entresijos normativos de la norma Chilena.

      Sentimos no poder ayudarle

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  12. Hola buenas tardes mi nombre es Andrés, he estado visitando su portal de Internet y me surge una duda.

    Tengo una casa antigua con muros de 1 metro de ancho en los que el hueco de la ventana queda aproximadamente medio metro a cada lado. Estoy legalizando la vivienda como casa rural pero me faltan 40 cm2 para que me den de paso la habitación, contando los dos huecos interiores de las dos ventanas me salen 86 cm2 mas que suficiente para que me den el permiso. Las ventanas estas elevadas 23cm del suelo. Mi pregunta es la siguiente.

    ¿Puedo computar esos huecos de ventana apoyándome en algún decreto o norma ya que se habla de suelo pisable pero no dice nada que este a ras del resto de la habitación, ademas la altura que tiene el hueco de la ventana es igual o inferior al de un peldaño de una escalera?

    Estoy en Asturias por si hay legislación comunitaria.

    He revisado el decreto 2960/76 de 12 de noviembre de 1976 y el decreto 6294 de 18 de julio de 1994 sobre normas de diseño en edificios destinados a vivienda. Pero no lo tengo claro.

    Ruego si pudieran ayudarme con el tema les estaría agradecido

    Reciban un cordial saludo.

    Andrés

    Reply
  13. Hola muy buenos dias.

    Me parece muy interesante su post sobre el tema de superficies, pero tengo una duda.

    En una habitacion tengo un hueco de una ventana que mide 0’42m2 la ventana llega casi hasta el suelo, queda levantada unos 22cm me gustaria saber si esa parte de la ventana se computa como suelo util. El motivo de mi consulta es por que estoy sacando una licencia para alojamiento y me faltan 40cm2 para que lo den de paso pero el inspector no quiere computar esa parte de la ventana.

    Para mi entender seria suelo pisable ya que no implica utilizar ningun objeto para subir a pisarlo ni ningun sobreesfuerzo, ya que seria como si se tratara de un peldaño de una escalera.

    Muchas gracias por su atención. Espero puedan ayudarme.

    Un saludo

    Reply
    • Buenas tardes Andrés.

      Tendrás que intentar rebatir la medición del inspector con una medición de algún técnico contratado por ti.

      No hay ninguna normativa que nosotros conozcamos que regule ese punto que comentas.

      De todas formas, te falta muy poco, seguro que algún técnico puede encontrar esos metros que te faltan contando algo que no hayáis tenido en cuenta hasta ahora.

      Un saludo

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  14. Hola! Yo tengo una duda.
    ¿La superficie construida se cuenta por cada planta? Por ejemplo, tengo una auditorio, pero a media altura hay una pequeña sala que ocupa solo la entrada del auditorio, por tanto en esa parte hay dos plantas y el auditorio queda en doble altura. ¿qué tomo como superficie construida? ¿todo el perímetro del auditorio más el de la sala?
    ¡Muchas gracias!

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  15. Tengo una vivienda unifamiliar pareada con una superficie construida de 220,31 m2 de los cuales 41,35 m2 corresponden a terrazas y porches apergolados, entiendo que si decido cubrir los porches y terrazas apergoladas tendré la misma superficie construida.
    Igualmente en el proyecto figuran 175,54 m2 de superficie útil de las cuales 37,20 m2 corresponden a terrazas y porches apergolados al cerrarlos también tendré la misma superficie útil.
    Pueden decirme si es cierto las dos o alguna de las consideraciones, o depende del Ayuntamiento o de ¿¿¿¿.
    Muchas gracias,
    Serafin

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  16. Hola junto con saludar te comento que hace un par de meses me entregaron mi departamento en la comuna de ñuñoa, el que compre según publicidad por Sup. útil 84.19 mt2. Al ingresar a los planos de de mi propiedad en el CSBR la medida que se estipula es de 82.42 (Superficie construida MPE 256/2016). En la escritura no se estipulan las medidas. Consulta, de acuerdo a tu explicación ¿¿¿¿como la superficie útil es mayor a la construida ??? que puedo hacer??? sera un tipo de publicidad engañosa o estafa.

    Saludos

    Reply
    • Hola Ignacio

      Normalmente la superficie útil no puede ser mayor que la construida, sin embargo nos hemos encontrado que en algunos casos los porches exteriores cubierto (donde la superficie construida se cuenta al 50%) los han contado en su totalidad como superficie útil de la vivienda teniendo por lo tanto más superficie útil que construida. No sabemos si ese puede ser su caso. También puede ser un error material al escribir las superficies.

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  17. Hola. Una duda,para vender una casa que se utiliza, los metros construidos con elementos comunes o los construidos sin comunes? Cuál sería la manera correcta de proceder?

    Por otro lado si en escrituras no dicen nada supongo que los metros q dan son los construidos y cuando dice por ejemplo «cuota 9 enteros» habría q sumar esos 9 metros por ejemplo para obtener la cifra de construidos más elementos comunes? 9 enteros de cuota se puede referir a metros?

    Gracias de antemano

    Reply
    • Hola Raquel

      Al vender una casa se utiliza los metros construidos incluidos los metros de los elementos comunes que le correspondan. La cuota de los 9 enteros no es que le tengas que sumar 9 m2, sino que le corresponden 9 partes de los mismos. Para poder ayudarte más tendría que leer la escritura, puedes preguntarle a algún arquitecto o abogado de tu localidad.

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  18. Hola Jose Antonio,en una casa minimalista,sin tabiques y de una planta baja y solo dormitorio suit en planta alta,con su escalera ,claro.Ademas un porche .Que metros construidos se necesita segun tus calculos,para 150M2 utiles.Me parece muy interesante su post sobre el tema de superficie.Gracias

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    • Hola Pablo

      Sin ver los planos es imposible saber exactamente cuantos metros construidos se corresponderán a esos metros útiles.
      Sin embargo para hacerte una idea aproximada puedes multiplicar esos metros útiles por 1,2 para estimar los metros cuadrados construidos, que en tu caso serían 150 x 1,2 = 180 m2. Este valor es una estimación, ya que he considerado la superficie construida un 20% mayor que la útil, hay proyectos que este valor es menor, un 18% o un 19%, o mayor hasta un 25%, dependerá de la distribución y de si tiene porches y como se cuentan esos porches.

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  19. En primer lugar, mis felicitaciones por el interesante blog.
    Mi duda es la siguiente:
    Tengo un certificado del Ayuntamiento en el que la parcela construida con casa, en un pueblo, es de 120 metros cuadrados. Dicha construcción, tiene un patio interior sin cubrir.
    El catastro, además de presentarle el certificado del Ayuntamiento y la escritura notarial de los 120 metros cuadrados, computa como superficie construida, 240 metros cuadrados, planta primera y planta segunda. Hasta ahí, lo entiendo. Sin embargo, como superficie gráfica computa 120+37 del patio sin cubrir. Le hemos reclamado y nos dicen que según sus cálculos, está todo correcto. Entiendo que en el cómputo de la superficie construida, han incluido, además, los 37 metros del patio descubierto. ¿Estoy equivocado o eso es así? Gracias anticipadas, reciba un cordial saludo.

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  20. Hola, una pregunta si mi casa esta distribuida en dos niveles y cada uno tiene 50 m2 se considera que tiene 100 m2 de area construida o solo lo que esta en el suelo. Gracias

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  21. Buenos días!
    Respecto a su artículo, que me parece interesante y didáctico, quisiera hacerle una precisión. Los Notarios no cobran en función de la superficie sino en función del precio o valor. El Arancel Notarial (RD 1426/1989, de 17 de noviembre) señala que se tendrán en cuenta los valores comprobados fiscalmente y por su falta los consignados por las partes. Es decir, que son las partes, en último término y con carácter general, las que declaran el valor o las que manifiestan y acreditan los medios de pago al Notario, en el caso del precio.
    Saludos

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  22. Eh vendido un segundo piso 90 m2 construidos con escalera comun y balcones incluidos … pero en el catastro sale 73.32 m2 utiles … donde estan los 16.72 m2 q faltan ???

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    • Hola Ivar

      Los metros útiles solo cuentan el interior de la vivienda que puedes pisar, los construidos cuentan con los pilares, tabiques y cuentan con la parte proporcional de elementos comunes del edificio, es decir, a todas las viviendas del edificio se les contabiliza una parte de la escalera y vestíbulo de entrada a la vivienda, de ahí vendrán los 16 m2 que te faltan.

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  23. He comprado una casa de dos plantas y sótano, con un hueco de ascensor. en principio nos dijeron que si no queríamos ascensor ese espacio lo ganaríamos al salón. Ahora cuando empezó la construcción nos dicen que no pueden hacerlo porque pondrían problemas en el ayuntamiento, ya que si lo ganamos al salon, este tendria mas metros de superficie útil y por lo tanto tendríamos que hacerlo por nuestra cuenta y riesgo unavez finalizada la obra. ME suena a algo ilegal, existe alguna manera de regularizar esos metros del ascensor y así no tener problemas en un fututro? gracias

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    • Hola Miguel. Por lo que cuentas supongo que el proyecto ya ha utilizado toda la superficie que le permitía el ayuntamiento y han descontado el hueco del ascensor. Si ahora durante la obra lo tapan esos metros cuadrados tendrían que contabilizarlos y entonces se pasarían de lo que dice la normativa. No pueden hacerlo, no pueden tapar el hueco durante la obra ya que no tendrían una vez terminada la obra la cedula de habitabilidad.

      Lo que te están diciendo es que lo cierres tu después de tener la cedula. El problema es que tu nunca podrás contabilizar esos metros cuadrados dentro de tu escritura porque no son legales, no cumplen con el proyecto presentado al ayuntamiento.

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