Los documentos para escriturar viviendas, oficinas… en construcción y finalizadas

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Continuando con el estudio de algunas cuestiones que siempre surgen a nuestros clientes sobre temas legales, voy a haceros una referencia de los documentos necesarios para escriturar obras de autopromoción, nuevas, rehabilitación o ampliación de obras en construcción de viviendas de autopromoción.

 

Este no es un tema muy complicado, sin embargo es muy importante tenerlo claro ya que puede retrasar la escritura de tu casa, o si la vendes antes de 10 años suponerte un coste importante.

 

Así, en primer lugar, debemos distinguir dos elementos si esas viviendas son o no para uso propio y si se va a necesitar préstamo del banco para realizarlas. La diferencia entre si vas a necesitar préstamo o no del banco para realizarlas será que si lo necesitas el banco obligará a hacer dos escrituras: una de declaración de obra nueva junto a la tramitación del préstamo al inicio de la obra y otra escritura cuando ya esté finalizada (los bancos en estos casos siempre escrituran para tener mayores garantías jurídicas y plenos efectos frente a terceros ), si no necesitas préstamo te valdrá con la escritura al finalizar la obra.

 

En viviendas de autopromoción para uso propio, es decir, cuando te construyes la casa para ti mismo, para la declaración de obra nueva, será necesario:

  1. La licencia de obra concedida por el Ayuntamiento
  2. El certificado del Arquitecto, con legitimación de firma, descriptivo de la obra y que acredite que está en construcción

Además, cuando la obra ya esté acabada, será necesario:

  1. El Certificado final de obra VISADO por el Arquitecto y el Aparejador y con legitimación de firma.
  2. El Certificado de eficiencia energética del edificio terminado que os tiene que dar el Arquitecto.
  3. La Licencia de primera ocupación obtenida del Ayuntamiento.

Si la vivienda para uso propio la vendes en un plazo inferior a 10 años desde la declaración de final de obra, tu como autopromotor que fuiste, quedarás obligado a la contratación del seguro decenal por el tiempo que resta para completar los diez años, salvo que fueses expresamente exonerado por el comprador de la constitución de dicho seguro y acredites haber utilizado la vivienda. Estamos hablando de un seguro que no es barato y por lo tanto debes valorarlo a la hora de vender  tu casa.

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Para escriturar obras nuevas, rehabilitación o ampliación de obras en construcción de viviendas que no sean para uso propio, es decir, si tienes un solar en el que se te ocurre hacer una promoción de viviendas para vender, será necesario:

  1. La Licencia de obras.
  2. El Certificado del Arquitecto, con legitimación de firma, descriptivo que acredite que está en construcción.

Además,cuando la obra ya esté acabada, será necesario:

  1. El Certificado final de obra VISADO por el Arquitecto y el Aparejador, y con legitimación de firma.
  2. El Certificado de eficiencia energética de edificio terminado que os tiene que dar el Arquitecto.
  3. La Licencia de primera ocupación obtenida del Ayuntamiento.
  4. El Certificado del Arquitecto, con legitimación de firma, que acredite la existencia del Libro del edificio realizado en los términos y con la extensión que exige el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), y que ha sido entregado al promotor de dicha edificación para su entrega por éste a los usuarios finales de la misma. Este libro constará de tres partes, una redactada por el Arquitecto, otra redactada por el Aparejador y una tercera que tienes que redactar tú como promotor.

Además este libro lo tendrás que registrar en la Consejería de Industria de tu Comunidad.

  1. El Seguro decenal, con los requisitos de la Instrucción de 11 de septiembre de 2000. En cuanto al seguro tener en cuenta que el importe mínimo del capital asegurado será como mínimo igual al coste final de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales,OJO esto no es lo mismo que el valor de la obra nueva declarado en el documento notarial.

 

Por último en edificaciones distintas de viviendas no es necesario ni libro de edificio ni seguro decenal, solo en edificaciones destinadas a viviendas, es decir, ni para oficinas, ni para edificios destinados a aparcamientos, ni edificios públicos….

 

Todos estos documentos para escriturar son una tramitación que no es difícil, pero tampoco es algo que todos hagamos constantemente. Esperamos desde Tovar Arquitectos haberte sido de ayuda

María Dolores Tovar Pérez

Abogada

3 Comments

  1. Buenas tardes, me podrías decir si una vez que tienes escrituras del terreno, y haces una casa tienes que volver a escriturar la casa para que quede registrado, que gastos son para esto o que porcentaje y de que valor hablamos , del catastral que le han dado a la casa? el valor de obra que se envío al ayuntamiento etc…? me lo podías aclarar por que valor se escritura es por saber mas o menos lo que voy a tener que pagar en la notaria , registro propiedad, e impuestos.

    saludos y muchas gracias

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    • Sí, hay que escriturar la casa también, aparte del terreno, es decir, declarar la obra.
      Se hace una nueva escritura de declaración de obra, dependiendo si es una obra nueva o se declara ahora una obra ya antigua, que tiene sus años, y hay calcular todos los gastos sobre el precio del valor de la obra declarada, que es el que se tiene en cuenta para escriturar. Tributa al 1,5 de AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y hay que registrar también la construcción en el Registro de la Propiedad.

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