Que no te sorprendan, ten claros que impuestos se pagan en la compraventa de una casa o en su construcción

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Cuando empiezas a mirar casas para comprarte o para construírtela tú mismo, empiezas también a ver precios y el coste al que puede ascender el valor de tu futuro hogar. La costumbre en España es de dar los precios sin incluir los impuestos, pero es importantísimo saber cuáles se pagan en la compraventa de una casa o en su construcción, ya que al hablar de cantidades elevadas éstos pueden convertir el valor de la vivienda en inasumible.

El precio que figura en la escritura de compraventa constituirá la base sobre la cual se calculará la cuota del impuesto a pagar. Aquí viene la primera sorpresa: hoy en día hay gente que debido a la crisis necesita vender su vivienda urgentemente y baja muchísimo el precio, el comprador piensa que tiene una ganga, y en muchos casos así es, pero debe tener en cuenta que si dicha cantidad es inferior al valor “real” del inmueble, Hacienda, antes o después, girará una liquidación complementaria por la diferencia. He puesto “real” entre comillas y en negrita a posta, porque ¿cuál es el valor real de una vivienda en la actualidad? pues según Hacienda el valor real es el que ellos estipulan y no el que viene dado en la escritura.

Los impuestos que tendrás que pagar serán distintos según se trate de la compra de una primera vivienda realizada directamente al promotor, o de la compra de viviendas de segunda mano.

En la compra de viviendas nuevas, como comprador deberás abonar al vendedor el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que será del 10% en compra directa a promotor. Este impuesto lo tendrás que abonar al vendedor junto con el precio de venta.

En la compra de viviendas usadas al propietario de las mismas, el impuesto a pagar no será el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que tendrás que abonar a la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, mediante la autoliquidación de su importe en un impreso oficial, e ingreso de aquel en una cuenta de la Hacienda Pública a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras. Su valor se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que oscila entre el 6 y 7%.

Cuando te conviertes en auto-promotor y decides construir tu propia casa, hay dos partidas importantes a tener en cuenta: la compra del solar y la construcción de la casa.

Impuestos a pagar en la construcción de tu casa

En la compra del solar surgen dos opciones:

  1. Si compras el solar a un particular hay que pagar entre un 7 y un 11 % de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  2. Si compras el solar a una sociedad el 21 % de IVA y además hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a la Comunidad Autónoma.

En la construcción tienes que pagar también el IVA. Aquí vuelve a ver sorpresas ya que hay distintos tipos de IVA que tendrás que pagar:

  1. Al arquitecto que te redacte el proyecto y lleve la dirección de la obra y al aparejador que lleve la dirección de ejecución de tu casa tendrás que abonarles el 21 % de IVA de los honorarios que pactéis.
  2. Al constructor que te vaya a realizar la casa el IVA será del 10 %
  3. Por último, si decides que no sea el constructor el que compre los materiales sino que decides encargarte tú personalmente, al valor que te den en la tienda o fabrica tendrás que añadirle el 21 %, al constructor solo le cargan el 10% pero a un auto-promotor por ser persona física es el 21 %.

Este último punto es muy importante ya que muchos clientes piensan que comprando los materiales ellos mismos se van a ahorrar mucho dinero y si bien inicialmente puede parecer que así es, hay que tener muy en cuenta esta diferencia de valor del IVA para luego no llevarse desagradables sorpresas.

En los tres casos, no tienes que olvidar que si la compra la realizas mediante un Préstamo Hipotecario, está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por una cuota que oscilará entre el 0,3% (casos especialmente protegidos como determinados supuestos de VPO) y el 2%,del total importe de la responsabilidad hipotecaria, según la Comunidad Autónoma de que se trate (como dice la Constitución todos los españoles somos iguales ante la ley pero no ante Hacienda). La forma de pago de este impuesto es la misma que la del caso de Transmisiones Patrimoniales.

Para terminar mencionarte que no todo son pagos a Hacienda: las escrituras de novación (las que se produce el cambio de algún elemento del préstamo hipotecario, como por ejemplo, la cantidad, el tipo de interés o el banco), la subrogación (cuando ocupas el puesto del anterior prestatario y asumes su deuda y posición) y la cancelación (extingues la hipoteca porque ya la has pagado) de préstamos hipotecarios están exentas de impuestos.

Espero con estas breves indicaciones haber sido de ayuda para organizar una parte importante del presupuesto de tu futura casa. Si te surge alguna duda no dejes de consultarnos.

María Dolores Tovar Pérez

Abogada

Estimados amigos:
Desde la dirección de tovararquitectos  queremos daros las gracias por el interés mostrado en la información facilitada en el post jurídico de impuestos en la venta de inmuebles pero debemos añadir que somos un equipo de arquitectos y abogados, que colaboramos conjuntamente en la realización de proyectos integrales en materia de construcción y edificación. La información facilitada en este post es simplemente orientativa por lo que para tener un conocimiento exhaustivo y casuístico a nivel fiscal les recomendamos ponerse en contacto con asesores fiscales. De todos modos reiterarles nuestro agradecimiento y nuestra entera disposición en asuntos relacionados con la arquitectura legal
COMENTARIOS

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  • Fermin

    6 años Hace

    Muy valiosa la información que brinda. Yo ahora mismo estoy en la duda de querer comprar una vivienda y estoy informñandome sobre los gastos. Visto esto, pienso que quizñas me sea mas beneficioso comprar la vivienda a nombre de una SL. que yo constituya. Quizás de esta forma podría desgravar el IVA y algún otro impuesto. Me puede dar su opinión? Muchas gracias.
    Cordialmente,
    Fermin

    • María Dolores Tovar Pérez

      6 años Hace

      Estimado Fermín

      No es necesario constituir una S.L. con la única finalidad de comprar una vivienda porque Hacienda podía proceder al levantamiento del velo y ver lo que hay detrás. Las sociedades se deben constituir para actuar en el tráfico mercantil y no para eludir el pago de impuestos,teniendo además otro gran inconveniente que es que la casa pasaría a ser propiedad del patrimonio social de la mercantil con todas sus consecuencias, separándose de tu patrimonio personal.

      Espero haberte sido de ayuda y recibe un cordial saludo

  • Félix

    6 años Hace

    Buenas tardes. Yo he comprado de segundamano un DUCA,
    ( Departamento para uso compatible con alojamiento ). Que tipo de impuestos tengo que pagar??

    • María Dolores Tovar Pérez

      6 años Hace

      En cuanto a los impuestos que conlleva la transmisión entre particulares de un DUCA de 2ª mano, es igual que cualquier otra venta entre particulares y en 2º transmisión, es decir, la compraventa devenga un 8% del ITP sobre el precio de venta y el vendedor pagaría la plusvalía, que dependerá de cada Ayuntamiento.

      Espero haberte sido de ayuda, un saludo.

  • elsa

    6 años Hace

    Hola, tengo una vivienda de proteccion oficial que ha sido mi vivienda habitual en granada, me he trasladado a alicante y me he alquilado una vivienda. No es epoca para vender pero me interesa reinvertir lo que pueda adquirir por la venta de la que ha sido mi vivienda habitual en otra nueva y asi no pagar impuestos que son altos . Mi pregunta es si la alquilo y decido mas adelante vender pierdo la opcion de reinversion si de momento sigo yo de alquiler? Gracias

    • María Dolores Tovar Pérez

      6 años Hace

      No, no la pierde, no obstante, debes tener muy en cuenta la legislación sobre viviendas de protección oficial (VPO), en cuanto a alquiler y venta, que es la calificación que tiene la suya.

      Espero haberte sido de ayuda. Un saludo

  • Ana

    6 años Hace

    Hola quería preguntar cuanto es el IVA de un solar de protección oficial en el que me voy a construir una VPO. El solar se lo compro directamente a un promotor.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      El IVA para la compra del solar sería del 21%, al ser solar para VPO te ahorraras los actos jurídicos documentados, dependiendo de la comunidad autónoma donde residas.

  • Julio Muñoz

    6 años Hace

    Buenas tardes, tengo un piso en propiedad y deseo adquirir un solar para autopromoción que esta calificado como publico. Mi preguntas son: Hay alguna forma legal para poder adquirir dicho solar y en caso afirmativo, que impuestos tendria que pagar.
    Gracias

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Buenos días Julio.

      Para poder adquirir un solar público tienes que acercarte a la concejalía de patrimonio de tu ayuntamiento y preguntar en ella cual es el procedimiento para poder comprar el solar, cada ayuntamiento tiene un proceso diferente. Nosotros la ultima vez que lo preguntamos fue en el Ayuntamiento de Murcia una, y en este nos dijeron que para poder adquirir el solar se tenía que hacer a través de una subasta pública.

      En cuanto a los impuesto serían los mismos que si compraras un solar privado.

      Un saludo

  • Patricia

    6 años Hace

    Buenos dias,
    En primer lugar gracias por la ayuda prestada. Mi pregunta es sobre una parcela urbana que quiero vender. Quisiera saber qué gastos debo incurrir yo como vendedor.
    El precio de venta estaría ligeramente por encima del precio de compra que fue en el 2005.

    • María Dolores Tovar Pérez

      6 años Hace

      Tendrías que pagar la plusvalía, es decir, por la diferencia de valor entre el precio al que la compraste y al que la vas a vender. Esta plusvalía varía en función del Ayuntamiento en que esté ubicado el inmueble, y los gastos de Notaría en función de lo que se acuerde, si son por ley, pagarías como vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura, y los de primera copia y los demás posteriores a la venta (Registro…) son por cuenta del comprador.

      Muchas gracias y espero haberte sido de ayuda.

  • Paco

    6 años Hace

    Buenos días,

    Decidí comprame un solar para hacerme una casa hace un tiempo. Ahora, como particular que soy, me dispongo a construir y el constructor de la estructura dice que el iva será del 10% (ya que yo actuaré como auto-promotor). Bien, como también tengo que hacer movimientos de tierra, las facturas de este último concepto (que las realizará otra empresa) ¿TAMBIEN IRÁN AL 10% DE IVA O AL 21%? – MUCHAS GRACIAS.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Cuando encargas a una empresa la construcción de tu vivienda (material y mano de obra) el IVA es del 10 %, si compras tu como autopromotor el material este se te facturará al 21 %. El movimiento de tierras irá, al ser un elemento final, al 21%

  • PACO

    6 años Hace

    Hola,
    ¿Es correcto que cualquier operación que se realice por parte de un constructor (estructura de la vivienda, movimientos de tierra, ….) o el fontanero o el electricista (poniendo ellos los materiales) a la hora de construir una vivienda nueva han de ir facturados al promotor (en este caso yo, particular) con el 10% de iva?
    Muchas gracias.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Si como en cualquier actividad económica la promoción lleva IVA.

      Al ser auto-promotor si encargas cualquier trabajo (estructura, fontanería, etc…) llevará el 10% de IVA, igualmente si contratas la mano de obra y los materiales juntos ambos llevarán el 10 % de IVA, sin embargo si eres tu el que aporta los materiales, esos materiales llevarán el 21 & de IVA.

  • Gorka

    6 años Hace

    Hola quería preguntarte que en caso de unos inmuebles pertenecientes a una cuadra o Hípica, pertenecientes a una S.L. , los impuestos a pagar por el comprador serían los de 21% DE I.V.A. y AJD, ¿es así correcto?

    Gracias.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Si así es.
      Muchas gracias

  • Antonio

    6 años Hace

    Hola, muchas gracias por tu artículo, resulta muy aleccionador. Aunque tenemos un caso que no se refleja aquí. Que impuestos se han de pagar en ambos lados si se realiza una compraventa de una vivienda que fue contruida y habitada por el constructor? nunca se ha vendido antes y estamos pensando en venderla, pero desconocemos como se calculan los impuestos a pagar, ya que no tenemos referencia alguna de compra.
    Muchas gracias.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Al haberte construido tu propia casa Hacienda exige que se le entreguen las facturas de dicha construcción para saber el coste de la vivienda. La diferencia entre ese coste y el precio a la que lo vas a vender es el beneficio y a ese beneficio se le aplicarán impuestos. Es imprescindible que recopiles todas las facturas que tuvieras de la obra.

      • Antonio

        6 años Hace

        ¿Y que pasa si gran parte de las obras se han hecho en fines de semana por el propio propietario?, se ha incrementado el valor de la propiedad pero sin factura alguna … sería un robo a mano armada que hacienda quisiera tomar la diferencia solo de las facturas existentes y por tanto beneficiarse “ellos” del trabajo realizado por parte del propietario.¿No? Vaya, no lo veo muy justo este sistema de tasación de la vivienda, los precios de las cosas han variado muchísimo desde la introducción del Euro (1998) y teniendo en cuenta que las facturas son en pesetas (1991/1992) me puedo imaginar que el margen, calculándolo de esta manera que nos comentas, es casi la totalidad de la venta de la vivienda. 🙁 Tanto esfuerzo invertido para cuando se necesitase, y en el momento en que se necesita te das cuenta que te siguen poniendo el pie en el cuello…. lástima de País.

  • Sergio

    6 años Hace

    Hola.

    Mi caso es que quiero comprar un solar urbano. Me gustaría saber que impuestos tengo que pagar y sobre que valor son esos impuesto si es sobre el valor castastral de ese solar o que otro valor es?. Es que ya e escuchado tantas cosas que estoy un poco lido. A una cosa me lo vende una sociedad.

    Un saludo.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Al comprar a una sociedad tendrás que pagar un 21 % de IVA, ademas tendrás que pagar los actos jurídicos documentados (su valor varía dependiendo de la comunidad). Estos impuestos se pagan sobre el valor de escritura, salvo que este esté por debajo de las tablas que cada comunidad autónoma tiene para calcular los valores de los solares dependiendo de su uso y situación, es decir, si pones un valor muy bajo en la escritura te dirán que ese valor no es correcto y tendrás que pagar impuestos por el valor que ellos te digan, según sus tablas.
      El valor catastral sirve para pagar la plusvalía pero esta la tiene que pagar el vendedor no el comprador.
      Espero haberte sido de ayuda.

  • sergio

    6 años Hace

    Hola buenas tardes a todos;
    tengo una duda, ¿si vendo un solar urbano de 200 metros cuadrados, que impuesto tengo que pagar?
    dicho solar se encuentra en una localidad de Sevilla.

    Gracias y saludos.

    • Jose Antonio Tovar Pérez

      6 años Hace

      Necesitaría más datos para poder darte una respuesta más concreta, pero si tu eres el vendedor y eres un particular pagarás solamente la plusvalía de la venta y los gastos de Notaría si se acuerdan que sean por ley, la parte que te corresponda, es decir, el coste de la matriz y la primera copia, alrededor de un 60% del coste de esa escritura, salvo que acuerdes que los gastos de escrituración sean todos para el comprador, en cuyo caso solo pagarás plusvalía.

      Espero haberte sido de ayuda, muchas gracias y un saludo

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