5 puntos (parámetros urbanísticos) a tener en cuenta antes de comprar un terreno

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Este post es para aquellas personas que tengan intención de hacerse una casa, ahora, o en un futuro (tanto lejano como cercano). Es una ampliación de uno de los puntos del post anterior “5 puntos a tener en cuenta para no equivocaros don el diseño de vuestra casa”.

En nuestro estudio de arquitectura nos ha pasado, en frecuentes ocasiones, que un cliente que quiere hacerse una vivienda unifamiliar, un chalet, nos llega con unas ideas muy interesantes de lo que quiere, pero cuando obtenemos la información de la parcela que posee para construir la vivienda, ese terreno no cumple con las condiciones necesarias, o son insuficientes para la realización de la obra que el cliente tenía en mente.

Encontrar un lugar para construir un hogar no es una tarea fácil, además de tener en cuenta el entorno, las vistas, el vecindario… es muy importante considerar otros valores que nos condicionaran nuestra vivienda.

Vamos a definir 5 de puntos (parámetros urbanísticos) que cualquier comprador de un terreno para hacerse una casa tendría que tener en cuenta antes de comprarlo:

  1. Tipo de suelo: hay tres tipos de suelo en la legislación española, Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, solo en el urbano se puede construir. En Urbanizable primero habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir pero en esos dos pasos pueden transcurrir entre 2 y 7 años fácilmente y el No Urbanizable nunca se podrá hacer nada. Por lo tanto el suelo que nos interesará siempre es el urbano.
  2. Superficie de la parcela: esto que puede parecer una obviedad no lo es tanto, dependiendo la zona donde esté el terreno, habrá que ceder o no una franja de terreno al Ayuntamiento para ampliar las calles y aceras por lo tanto esa parcela que nos gustaba y tenía unos 1.300 m2 (por los cuales vamos a pagar) se puede convertir en otra parcela de 900 m2 tras las cesiones al Ayuntamiento y, ojo, esas cesiones de calle y acera hay que dárselas al Ayuntamiento construidas, es decir, que además de perder terreno tienes que asfaltar y encintar (construir) tú mismo las aceras.
  3. Ocupación: Es el porcentaje de la parcela que se permite ocupar por la edificación. Aquí, dependiendo del Ayuntamiento, puede tener que contarse también el sótano, y puede oscilar entre un 20 y un 50 %.
  4. Edificabilidad: Suele ser el parámetro más importante, se puede medir en metros cuadrados de techo o en metros cúbicos (si está en m3 bastará dividirlo por 3 para obtener los m2). Este parámetro nos indica los máximos metros cuadrados que podrá tener nuestra casa sobre rasante, nunca se podrá construir más de lo que en él se especifique.
  5. Retranqueos: Las distancias mínimas o máximas que se tendrán que dejar a los linderos de la parcela. Hay que tener en cuenta que si tenemos una parcela pequeña y unos retranqueos grandes, la vivienda que vamos a poder construir se va a complicar bastante, por ejemplo una parcela con 18 m de fachada y 7 m de retranqueos a linderos nos dejaría que la fachada de nuestra casa solo podría tener 4 m, lo cual dificulta mucho una buena distribución.

Todos estos parámetros se pueden obtener en la zona de información al público de las concejalías de urbanismo de los Ayuntamientos.

Hay muchos más parámetros a tener en cuenta, si tienes cualquier problema no dudes en preguntarnos.

TOV.ARQ Estudio de Arquitectura y Urbanismo.

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COMENTARIOS

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  • julia

    4 años Hace

    Me gusta la casa cuanto cuesta

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    • Jose Antonio Tovar Pérez

      4 años Hace

      Depende de los metros cuadrados de casa que quieras, tenemos un post donde puede calcular más o menos el coste de una casa https://www.tovararquitectos.es/blog/2014/11/construir-una-casa/ en el puedes hacer un calculo en función de los metros cuadrados que quieras. La casa de la imagen salía al final por unos 375.000 €

      Respuesta
  • Anna

    4 años Hace

    Hola José Antonio,

    Me gustaría que me ayudase a resolver una duda.

    Quiero comprar una casa que ya está construida desde hace 90 años. El problema reside en que desde hace unos 28 años el Ayuntamiento quiere hacer cambios en esa avenida. Se escucha entre los vecinos que quieren ampliar la vía en cuatro carriles, dos más de los que ya existen.

    Otros comentan que va a ser una zona para hoteles y comercios. El caso es que como no hay dinero, tienen esto parado desde entonces.

    Los comerciantes de la zona no invierten en mejorar sus locales, por miedo a la expropiación y los vecinos de las viviendas cada vez son más mayores con lo que muchas viviendas a pesar de tener dueños, (sus herederos) están vacías y destartaladas.

    Yo quiero comprar ahí porque los precios están muy bajos, pero no sé lo que me depararía a futuro hacer una inversión de este estilo.

    En los papeles del catastro y del IBI del año pasado, que son los que me ha facilitado el vendedor, la finca aparece como vivienda y en suelo urbano.

    Me han comentado que lo que debo hacer es preguntar directamente en Urbanismo, pero como son tan sinvergüenzas, tengo miedo de hacerlo.

    Qué me recomienda???

    Muchas gracias.

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    • Jose Antonio Tovar Pérez

      4 años Hace

      La única opción que tienes es preguntar en urbanismo. Tienes que solicitar una cedula urbanística de la vivienda.

      En esa cedula aparecerá en qué estado se encuentra actualmente, si es suelo urbano o si es suelo urbanizable y está dentro de algún Plan Especial de desarrollo.

      Si está en suelo urbanizable o en desarrollo no te recomiendo la compra ya que, aunque la ley diga que te tienen que indemnizar, esa indemnización no compensará la inversión que vas a tener que realizar.

      Si el suelo es urbano y el plan general no prevé ninguna avenida por la zona, entonces si que podrías comprar la vivienda ya que hoy en día es muy difícil que esto lo cambien por el capricho de algún político.

      El que el IBI y el catastro ponga que el suelo es urbano no quiere decir que urbanísticamente lo sea, es decir, que se pueda construir, ya que el IBI no tiene la tercera opción de suelo urbanizable, esto lo hacen para cobrar impuestos en suelos urbanizables como si ya fueran urbanos.

      Espero haberte sido de ayuda.
      Un saludo.

      Respuesta
  • Anna

    4 años Hace

    Hola de nuevo José Antonio,

    Muchísimas gracias por la pronta respuesta.

    Sabía que al final no me quedaría otra que ir a Urbanismo, aunque les temo.

    Imagino que lo que aparezca en la cédula será vinculante, cierto?

    La verdad es que no es una inversión muy grande, pero cuesta demasiado ahorrar para que luego te den cuatro duros y te tengas que buscar la vida de mala manera.

    Preguntaré pues a ver si hay suerte.

    Un saludo y gracias de nuevo.

    Respuesta
  • José

    3 años Hace

    No acabó de entender, tengo parcela urbana de 2692 metros ocupación 10% siendo 5,9% la del proyecto y edificabilidad de 0,3m3/m2 siendo 0,25m3/m2 la del proyecto.
    Computan al 50% terrazas cubuertas y al final contruidos salen 267,5 metros cuadrados
    Pregunta ¿ cuanto más se puede construir en m2 hasta agotar edificabilidad de la parcela ?

    Otra

    En parcela urbana ¿ se puede derribar vivienda unifamiliar aislada y construir de nuevo con los parametros urbanisticos que ampararon la construccion inicial. Terreno dentro de urbanización privada consolidada y casa a rirar con 20 años de antiguedad ?

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      3 años Hace

      Buenas tardes José.
      Si tienes 2692 m2 y una edificabilidad de 0,30 m3/m2 se pueden construir 807,6 m3 (supongo que en vuestro ayuntamiento para pasar de m3 a m2 habrá que dividir por 2,5, pero esto tendrás que confirmarlo en el ayuntamiento). Si es así, los 807,6 m3 son 323,04 m2, por lo tanto, si habéis construido 267,5 m2 os quedan por construir 55,54m2.
      Si ya tienes una casa construida, la puedes tirar, pero los parámetros urbanísticos que le afectarán a la nueva construcción será los que hoy en día estén en vigor y no los que ampararon la construcción inicial. Espero haberle sido de ayuda.

      Respuesta
      • Jose

        3 años Hace

        Muchísimas gracias

        Respuesta
  • Loli

    3 años Hace

    Buenas Jose Antonio, me gustaría que me ayudaras con la situación que se me plantea. Estoy mirando un terreno que según el catastro del ayuntamiento es urbano. El problema está en que el plan parcial que tenían primeramente se ha modificado pero no muestran el nuevo. Dicen que está en estudio y que no los propietarios de la zona de viviendas debe ponerse de acuerdo para determinar zona de plaza, calle… Es decir, no sé qué metros me quedarán para hacer la vivienda pq no me ofrecen la estructura nueva que se hará. Dicen que está en proyecto de edificación o algo así. Justo en frente irá un centro de salud nuevo, el cual está la estructura; es decir, si se ha iniciado y a posterioridad se ha parado…me hace pensar que hay algún problema, bien no hay dinero…no sé. Si el centro salud está dentro de este plan parcial….Supongo que el coste de calles, luz…etc…debe de ser un gran gasto. Cuánto podría suponer?? De que depende de que page más o menos, de los metros?
    Espero me puedas aconsejar. Gracias.

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      3 años Hace

      Buenas tardes Loli. Si el terreno que vas a comprar está en un Plan Parcial que se está realizando, no puedes saber en zona vas a tener el terreno futuro, ya que después de aprobar el Plan Parcial, se tiene que hacer un Proyecto de Reparcelación en el cual se reubicarán todas las parcelas edificables. Es decir, imagina que compras el terreno y justo en ese terreno el Plan Parcial pone que se tiene que hacer un jardín, entonces esa parcela se tiene que trasladar a otro sitio donde se pueda edificar, pero no se sabe dónde hasta que no se apruebe el Proyecto de Reparcelación. Además, hay que ceder parte de la superficie para realizar las calles, los espacios verdes y los equipamientos, dependiendo del Ayuntamiento se puede llegar a perder hasta un 50% del terreno en cesiones. El coste varía mucho en función de las exigencias de cada Ayuntamiento, pero ten en cuenta que como mínimo será de unos 45 € m2 de parcela inicial.
      No te recomiendo comprar un terreno que no estén todos los proyectos de urbanismo aprobados completamente, ya que no puedes saber dónde estará el terreno final ni cuánto va a costar la urbanización del mismo. Para saber si está definitivamente urbanizado y todo aprobado tienes que preguntar en el Ayuntamiento.
      Espero haberle sido de ayuda.

      Respuesta
  • patricia

    3 años Hace

    Hola, estoy interesada en comprar una parcela de 10,5x20m (la fachada son 10,5) he pasado por el ayuntamiento para confirmar los datos que me ha dado el vendedor (tengo la referencia catastral).
    Me comenta que se puede edificar el 80% y que debo dejar 3m a uno de los lados y otros 3m como mínimo delante (podría dejar más delante, si quisiera?) a mi me interesa hacer sótano para los coches y dos plantas + buhardilla, pero quiero que me quede terraza suficiente para una piscina (no algo estridentemente grande, pero para nadar un poquito y remojarse en verano) barbacoa etc..

    La chica de la ofina única de mi ayuntamiento me ha puesto cara rara al contarle que quiero confirmar todo esto antes de comprar, me comentaba que claro, yo no soy la propietaria y que esa información no me la podrían dar, recuerdo que le doy la referencia catastral que es lo único que tengo, la dirección y referencia.
    Me ha dicho que si el viernes no me han llamado que puedo llamar yo para preguntar, pero la verdad que querría acelerar el proceso ya que la parcela nos interesa y estamos negociando precio, no hay otra de estas características por la zona (son todas de adosado por los dos lados y retranqueo obligatorio delante y detrás) y no quisiera que me la quitasen.
    También me ha dicho que igual tengo que pagar 33€ por la información y no se hasta que punto es normal tener que pagar para saber la edificabilidad y detalles para construir etc, si no me lo dicen como lo cumpliré? Lo tiene que solicitar el propietario? O lo tiene que pedir el propietario? Estoy algo confusa en este aspecto

    Gracias de antemano, Patricia

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      3 años Hace

      Hola Patricia.

      La información urbanística es de dominio público, el ayuntamiento tiene la obligación de dártela seas tu propietaria o no de la parcela sobre la que hagas la pregunta. El ayuntamiento nunca te va a dar información privada del propietario de la parcela pero lo que tu estás preguntando sí que te lo tiene que dar.

      Lo de pagar por la información entiendo que lo que van a realizar es un informe sobre la parcela que has preguntado y por lo tanto es normal que te cobren por ese informe. Lo que tarden en realizar dicho informe ya es harina de otro costal.

      Respuesta
  • carlos

    3 años Hace

    hola me llamo carlos y tengo en mente una casa en un terreno que em gusta y las carazteristicas son las siguientes , asi como mis dudas.

    1480 m2 zona de edificación unifamiliar aislada, coeficiente de ocupación(25%), coeficiente de edificabilidad(0, 75m3/m2), altura máxima permitida(9, 15 metros, es decir, planta baja +2 alturas, se puede hacer sótano), el retranqueo es de 5 metros por cada lado, se puede hacer una vivienda por cada 500m2, cuantos metros cuadrados puedo construir por planta???? quiero piscina en el ático y zona de barbacoa eso se considera otra planta??? o seria por encima de la 2ª altura??? ademas ese tejado lo puedo hacer con vuelo para que sea mas grande que la casa y eso seria tambien contado como ocuapcion del terreno ??? el garaje subterraneo puede ocupar mas de ese 25 % tambien??? se que son muchas cosas pero he leido todo tu bloq y me pareces un tipo confiable y si decido hacer este proyecto me gustaria que tu lo vieras y valoraras para que realizaras dicho trabajo mi presupuesto es alto y he cualculado de uno 1.500 a 1700 euros /m2 calidades buenas ,domotica etc.. un saludo

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    • Jose Antonio Tovar Pérez

      3 años Hace

      Buenos día Carlos
      Vamos paso a paso.
      Por lo que he entendido tienes una parcela de 1.480 m2, tienes un coeficiente de ocupación del 25%, es decir, la huella de tu casa sobre el terreno podrá ser hasta 370m2.
      Tienes una edificabilidad de 0,75 m3/m2, podrías hacer 1.110 m3 de vivienda, normalmente para pasarlos a m2 se tiene que dividir por 3 (esto depende de cada ayuntamiento), con lo que podrías hacer una vivienda de 370m2, en total contando todas las plantas que estuvieran por encima de la rasante (el sótano sería aparte)
      Por planta, como máximo debido a la ocupación podrías hacer 370 m2, pero en ese caso ya habrías consumido toda la edificabilidad.
      La piscina y la barbacoa en el ático no contarían como planta siempre y cuando no estuvieran cubiertas, es decir, si sube la escalera de la vivienda, pero no hay más techo que la escalera no habría problema. Si techas alguna parte que no sea la escalera sí que contará como otra planta.
      Todo lo que vuele o sobresalga el tejado contará como parte de la ocupación, ten en cuenta que para contabilizar la ocupación se contará cualquier elemento de la vivienda si tienes un tejado que sale 30cm respecto de la fachada esos 30cm se tendrán que contar también.
      Si necesitas alguna otra consulta ponte en contacto con nosotros a través de nuestro correo info@tovararquitectos.es

      Respuesta
  • Maria

    3 años Hace

    Buenas tardes
    Estamos mirando un terreno para hacernos una casita adosada en suelo urbano, las medidas 4’50 por 21 de fondo, cuánto espacio tenemos que dejar sin edificar? Podemos hacer planta baja( garaje) más dos plantas.
    Gracias de antemano

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      2 años Hace

      No te podemos ayudar, no sabemos donde está el solar y, ademas, cada ayuntamiento tiene sus normas, tendrás que acercarte al ayuntamiento para pedir las normas de la zona donde quieres edificar, allí te darán toda la información que necesitas.

      Respuesta
  • Sergio

    2 años Hace

    Hola
    En un anuncio que he visto
    Superficie total del terreno 300 m²
    Superficie edificable 150 m²
    2 plantas edificables
    El concepto que no me queda claro es si los 150 metros son totales o serían por planta?.
    Un garaje en sótano contaria como planta o no contaría.

    Gracias por la respuesta, me parece un blog muy interesante sobre construcción

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      2 años Hace

      Hola Sergio.
      Normalmente es un punto que no suelen especificaren la publicidad para crear interés.
      Lo que nos hemos encontrado, normalmente, es que son 150 m2 en total, contando las dos plantas.
      El garaje, si está en sótano, no contaría como planta y no contaría dentro de esos 150 m2.

      Esperamos haberte sido de ayuda

      Respuesta
  • Ruben

    2 años Hace

    Hola José Antonio! Estoy interesado en adquirir un terreno urbano, pero me encuentro con el siguiente problema, este terreno está en trámites de segregacion de otro terreno en el que hay construida una casa. Mi duda es la siguiente el terreno en donde está la casa no cumple con la normativa urbanista del Ayuntamiento, ya que de retranqueo en la parte posterior se debe dejar una separación de 3 metros, y por lo visto hay construida una especie de trastero o almacén que está a una distancia de metro y medio de la pared. ¿Es posible segregar está finca del terreno que yo quiero comprar en estas condiciones? La propietaria me ha dicho que está todo pendiente de aprobación pero tengo didas. ¿Que me aconseja? Gracias

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      2 años Hace

      Hola Rubén
      Lo mejor es que esperes a que esté completamente segregado y tenga cada un de los terrenos su escritura y su inscripción en el registro. Una vez inscrita en el registro la segregación ya estará realizada y tu podrás comprar la parcela que te interesa.

      Respuesta
  • felipe

    1 año Hace

    Buenas tardes
    Quiero adquirir un terreno que está categorizado como residencial colectivo en edificación cerrada de 2 plantas máximo. Quiero hacer una vivienda unifamiliar y además no quiero alinearme a vial, sino retranquearme para dejar espacio en el frente de la vivienda.
    Me van a exigir que alinee la vivienda a vial?. Me van a obligar a que haga una vivienda de dos plantas?. Me van a obligar a que no sea una sola vivienda sino varias?

    Respuesta
    • Jose Antonio Tovar Pérez

      1 año Hace

      Hola Felipe

      Quien mejor te va a responder esas preguntas será el técnico del Ayuntamiento donde se encuentre la parcela que quieres comprar.

      Con la información que me proporcionas no te puedo contestar con seguridad. Con la descripción que das parece ser que si que te obligarán a que sean varias viviendas y que estén alineadas a vial, al estar la parcela categorizada como residencial colectivo en edificación cerrada. Las plantas me dices que son 2 plantas máximo, normalmente en ese caso si que te permitirían hacer menos pero nunca más.

      Tendrás que acercarte al ayuntamiento a preguntar, ya que muchas veces, aunque una parcela esté categorizada de una forma si que se permiten otros tipos de edificaciones compatibles, pero eso tiene que estar recogido en las Normas Urbanísticas que regulan dicha parcela.

      Un saludo

      Respuesta
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